Faculté de rétractation de l'acquéreur d'un bien immeuble

L’ÉTENDUE DE LA MISSION DE L’AGENT IMMOBILIER DANS LA MISE EN ŒUVRE DE LA FACULTÉ DE RÉTRACTATION DE L’ACQUÉREUR NON PROFESSIONNEL D’UN BIEN IMMOBILIER

 Par Maître Jérôme DOULET, Avocat, SCP AKPR

 

Par un arrêt rendu le 21 mars 2019, la Cour de Cassation précise l’étendue de la mission de l’agent immobilier dans la mise en œuvre de la faculté de rétractation de l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Monsieur et Madame X. ont conclu, par l’entremise d’un agent immobilier qu’ils avaient mandaté, un compromis de vente portant sur leur appartement au profit de Monsieur et Madame Y.

Afin de faire courir le délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, l’agent immobilier a notifié le compromis à Monsieur Y. d’une part, et à Madame Y. d’autre part, selon lettres recommandées distinctes toutes deux réceptionnées.

Les époux Y n’ont pas usé de leur faculté de rétractation.

Ils ont néanmoins refusé de signer chez le Notaire l’acte définitif de vente, de sorte que Monsieur et Madame X. ont saisi le Tribunal aux fins d’obtenir à leur profit le paiement notamment de la clause pénale stipulée au compromis.

En défense, les époux Y. ont soutenu que le compromis était nul au motif que la purge du délai de rétractation de Madame Y. n’était pas valable dans la mesure où les accusés de réception des deux lettres recommandées avaient été signés par son époux.

Monsieur et Madame X. mettaient en cause l’agent immobilier.

Par jugement rendu le 18 décembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a considéré que la présence à la signature de Monsieur Y. sur l’accusé de réception du courrier destiné à Madame Y., a pu légitimement faire croire à l’agent immobilier et aux époux X. qui, sur ce point, pouvaient légitimement se fier aux diligences de la Poste, que Monsieur Y. était habilité par son épouse à retirer son courrier.

Le Tribunal en a déduit que la notification faite à Monsieur Y. vaut donc à l’égard de son épouse en vertu du mandat apparent de ce dernier, et que les époux Y. étaient donc forclos à se rétracter.

Les époux Y. ont fait appel de cette décision.

Par arrêt du 27 octobre 2017, la Cour d'appel de PARIS a infirmé le jugement.

La Cour a estimé qu’il ne pouvait être tenu pour certain que le compromis ait été notifié à Madame Y., à supposer même que Monsieur Y. ait pu être considéré par la Poste comme investi d’un mandat apparent de son épouse.

La Cour d’appel a conclu que le délai de rétractation n’avait pas couru et a annulé le compromis de vente.

En revanche, la Cour d’appel n’a pas retenu la responsabilité de l'Agent immobilier en considérant que celui-ci avait rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception de la notification du compromis.

Les époux X. ont formé un pourvoi devant la Cour de Cassation.

Celle-ci casse et annule l’arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 27 octobre 2017, en considérant « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs ».

La Cour de Cassation opère ainsi un revirement de jurisprudence par rapport à sa précédente décision du 10 mars 2016 aux termes de laquelle elle avait rejeté un pourvoi exercé contre un arrêt d’une Cour d’appel qui avait considéré que la mission de l’agent immobilier ne s’étendait pas à la vérification des signatures des accusés de réception.

Il est vrai que ce précédent arrêt était inédit et isolé.

La Cour de Cassation entend en revanche donner une large publicité à la solution qu’elle a dégagée aux termes de son arrêt rendu le 21 mars 2019.

 

Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 21 mars 2019, n°333

 

Le droit collaboratif

   

Il s’agit d’un mode de règlement amiable des conflits et des litiges, alternatifs à la procédure judiciaire.

Il doit intervenir avant toute saisine d’une Juridiction.

Il a pour but de parvenir à un accord sage et pérenne qui satisfasse les deux parties en allant plus loin qu’une simple transaction née de concessions réciproques.

Il s’agit d’un véritable travail d’équipe afin que la situation soit appréciée dans sa globalité et non pas seulement du point de vue de chacun.

Si chaque partie est assistée de son avocat, la recherche d’une solution se fait à quatre en évoquant l’avenir mais également l’histoire passée afin de la mettre à plat et d’éviter l’émergence d’un nouveau conflit dans le futur.

La recherche d’une solution se fait à travers des réunions communes au cours desquelles des techniques spécifiques de communication, d’écoute active et de négociation raisonnée, auxquels les avocats qui les pratiquent se sont obligatoirement formés, sont utilisées.

Dans ce cadre il existe des règles de bonne conduite qui doivent être respectées : il est important de s’écouter, de ne pas se couper la parole, ni de s’accuser.

Lorsqu’elles décident de se soumettre au processus collaboratif, les parties, et leurs avocats, doivent signer un contrat qui les lie à travers notamment une confidentialité renforcée et un engagement de transparence.

Si le processus échoue et afin qu’il ne puisse être utilisé à mauvais escient par l’une des parties du fait des informations obtenues, les avocats doivent se retirer du dossier.

Les parties devront donc chacune faire le choix d’un nouveau conseil dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette approche destinée à résoudre amiablement les conflits apparaît parfaitement adaptée aux différents familiaux.

En effet, bien souvent les parties doivent conserver des liens notamment dans l’intérêt de leurs enfants, de sorte qu’il est primordial de rétablir un dialogue à minima cordial.

Cependant ce processus peut être utilisé également dans d’autres domaines tels que le droit commercial ou le droit du travail.

En tout état de cause, il permet d’éviter les aléas judiciaires et les délais de plus en plus longs de tribunaux débordés.

Il n’engendre pas de coût plus important qu’un procès et il peut s’accorder avec une prise en charge de l’aide juridictionnelle.

Il convient de noter qu’au sein du Cabinet AKPR, deux avocats sont formés à ce processus, Maître Françoise KALTENBACH et Maître Chloé SOULARD, lesquelles sont membres de l’Association des Avocats Praticiens de Droit Collaboratif EST-PARISIEN (www.droitcollaboratif-estparisien.org).

 

 

Restitution du dépôt de garantie et copropriété

RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE ET COPROPRIÉTÉ

Le régime du dépôt de garantie est défini à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constitué par la remise d’un somme d’argent par le locataire entre les mains du bailleur, qui en conserve la détention matérielle afin de garantir, en fin de bail, l’exécution de l’ensemble des obligations locatives, telles que le paiement des loyers et des charges, ainsi que l’entretien et les réparations incombant au locataire.

En fin de bail et après apurement des comptes, le bailleur est donc tenu de restituer tout ou partie du dépôt de garantie à son locataire, à moins, bien entendu, que les sommes dont le locataire est débiteur égalent ou excèdent le montant du dépôt de garantie.

Dans tous les cas, le bailleur sera tenu de justifier auprès de son locataire du montant des sommes retenues. La jurisprudence admet toutefois que le bailleur pourra déduire du dépôt de garantie le montant des réparations locatives sans avoir à justifier de l’exécution desdites réparations.

Inversement, le locataire ne pourra pas imputer par avance son ou ses derniers loyers sur le dépôt de garantie ; il demeure en effet redevable du loyer et des charges pendant le délai de préavis.

Le délai de restitution du dépôt de garantie a pour point de départ la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit en main propre soit par courrier recommandé avec accusé de réception.

À compter de cette remise, le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie à son locataire, déduction faite des sommes dues par ce dernier. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire produisait intérêt au taux légal.

Depuis la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, le bailleur qui ne respecterait pas le délai de restitution s’expose à une pénalité dont le montant est fixé à 10 % du montant total du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard.

La sanction est donc beaucoup plus sévère, et ce d’autant plus que la Cour de Cassation considère qu’elle est d’application immédiate aux contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

Ainsi en pratique, le locataire titulaire d’un bail conclu avant le 27 mars 2014 et dont le bailleur tarderait à restituer tout ou partie du dépôt de garantie, sera fondé à réclamer la restitution du solde du dépôt de garantie, augmenté de la majoration de 10 % du montant du loyer par mois de retard.

Toutefois, cette sanction trouve un tempérament lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble en copropriété.

En effet, depuis la loi du 13 décembre 2000 qui a prévu des appels trimestriels basés sur le budget prévisionnel, la liquidation des comptes de l’immeuble intervient annuellement. Le solde relatif aux charges locatives ne peut donc être connu qu’à la suite de l’approbation des comptes définitifs de l’immeuble.

Tenant compte de cette spécificité, la loi et la jurisprudence ont prévu des aménagements.

Tout d’abord, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, le bailleur est en droit de retenir, sous réserve d’en justifier, une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie.

La régularisation définitive et la restitution du solde du dépôt de garantie devront ensuite intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

En pratique, lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la restitution du dépôt de garantie pourra donc être réalisée selon deux échéances :

  • dans les deux mois (ou un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée) suivant la remise des clés, le bailleur est tenu de restituer au locataire au moins 80 % du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par ce dernier au titre des réparations, dégradations ou impayées,
  • dans le mois qui suit l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, le bailleur est tenu de restituer les 20 % restant, déduction faite, le cas échéant, des charges qui resteraient dues au bailleur après régularisation.

Et qui dit délais de restitution différents, dit points de départ de la majoration de 10 % différents.

Ainsi, s’agissant de la restitution du reliquat du par le bailleur après régularisation des charges, la pénalité n’aura vocation à s’appliquer qu’à l’issue du délai d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

C’est le principe énoncé par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 31 mai 2018 (Cass. 3ème Civ., 31 mai 208, FS -+B+I, n° 17-18.069)

Le droit du travail à l'épreuve des licenciements dits boursiers

Alors que le contexte économique actuel s’accompagne de l’annonce régulière de vastes plans sociaux, le débat sur la légitimité des licenciements dits  « boursiers » s’est renforcé. Il s’agirait là de dénoncer des projets de licenciements collectifs dont le but exclusif ne serait  pas de faire face à des difficultés économiques ou à des restructurations nécessaires à la sauvegarde de la compétitivité, mais d’accroître la rentabilité ou les profits d’une entreprise.

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Responsabilité de l'agent immobilier à l'égard de son client

L’AGENT IMMOBILIER ENGAGE SA RESPONSABILITÉ À L’ÉGARD DE SON CLIENT EN NE L’EMPÊCHANT PAS DE TROMPER L’ACQUÉREUR

 

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de son client.

Les Tribunaux ont une interprétation très large de cette obligation.

La Cour de Cassation en donne une nouvelle illustration par une décision rendue le 9 janvier 2019 (Cour de Cassation 1ère Chambre Civile, 9 janvier 2019, pourvoi N°18-10245).

Les faits de l’affaire étaient les suivants :

Les époux X ont souhaité vendre leur maison pour échapper aux inconvénients de la construction prochaine d’une route à proximité, et ont à cet effet mandaté une agence immobilière.

Par l’entremise de cette dernière, et suivant acte reçu par Notaire le 27 décembre 2010, les époux X ont vendu leur bien aux Consorts Y au prix de 173.000 €, et ce avant le début de construction de la rocade, qui a démarré en 2011.

Les Consorts Y ont estimé avoir été trompés par les époux X parce que ces derniers, qui faisaient pourtant partie du comité de défense pour s’opposer à la construction de la route, leur avaient dissimulé le projet de celle-ci.

Par jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 26 février 2014, confirmé par décision de la Cour d'Appel de PAU du 10 juin 2015, la vente a été annulée pour dol.

La propriété du bien a été restituée aux époux X, qui ont revendu leur maison à un prix bien inférieur ne leur permettant pas de régler l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des Consorts Y.

Les époux X ont alors engagé la responsabilité de l’agent immobilier en estimant qu’il avait commis une faute contractuelle dans l’exercice de son obligation de conseil en ne les mettant pas en garde dès lors sur le risque de tromperie, en ne révélant pas les informations sur le projet de construction de la route.

Par jugement du 10 novembre 2016, le Tribunal de Grande Instance de TARBES a débouté les époux X de leur action en responsabilité contre l’agent immobilier, au motif qu’en raison du dol commis par les époux X, ces derniers ne pouvaient reprocher à l’agence d’avoir manqué à son devoir de conseil.

Par décision du 30 octobre 2017, la Cour d'Appel de PAU a confirmé le jugement en précisant que, mandaté par les vendeurs, l’agent immobilier ne pouvait agir contre les intérêts de ces derniers et contre leur volonté de dissimuler des informations en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher.

Les époux X ont alors exercé un recours devant la Cour de Cassation.

La Haute Juridiction casse et annule la décision de la Cour d’Appel de PAU du 30 octobre 2017, en décidant « qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade ».

Cette décision doit conduire l’agent immobilier à mettre en garde son client, et ce de préférence par écrit, sur le risque quant à la validité de la vente projetée qui consisterait à ne pas révéler à l’acquéreur des éléments relatifs aux qualités déterminantes du bien vendu.

Arrêt Cour d’Appel de PAU, 1ère Chambre Civile, 30 octobre 2017, n°16-03866

Arrêt Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 9 janvier 2019, n°18-10245

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